皆様も多くの場合、物件を購入した時点で、管理・運用を販売会社や系列の会社に委託していると思います。管理・運用業務としては入居者募集・家賃集金・トラブル対応・退去者の対応・建物の維持管理などを一貫してオーナーに変り行っていただけます。管理会社や保証会社によって内容も様々ですが、ご自身がどのような管理・運用体制にするかによって、任せるパートナーも変わり、そこから生まれる収益にも大きな影響が出てきます。

投資マンションの場合、家賃保証契約(サブリース契約)をされている方も多いかと思います。不動産投資の最大のリスクとなる空室は保証会社が一括で借り上げているので、確実に家賃が入ってきますし、その他管理・運用もオーナーに変り行っていただけますので、メリットが多いように思われますが、デメリットもあり、その中身をしっかり理解しておかなければなりません。実際の入居者の方からいただいている賃料のおよそ85～90％の保証額となりますので、一割ほどの手数料が掛かります。多くの場合、契約も二年更新となっており、その都度、賃料の見直し(減額されることが多い)があります。
例えば新築物件の場合、入居者も決まりやすいこともあり、近隣相場の5～10％増しで家賃を設定していることもあります。新築は人気で「プレミアム感」があり、それでも入居者は決まりやすいが、入居者が入れ替われば新築ではなくなるため、家賃は相場に合せて下落します。以後、改定のたびに賃料が約5％ずつ下がっていくことが多く、近くに同条件のような物件が新たに建ったりすると、競合が多くなり、下落率は高くなることもあります。家賃保証は空室時の家賃は保証するが、家賃の額は保証されません。それと家賃保証の契約は途中で解約することが難しく、大変な手間と労力、時間がかかることを覚えておいてください。

空室時の家賃は保証されませんが、管理・運用業務を一貫して行っていただく管理委託で運用されている方も多いかと思います。殆どの方は本業があって忙しく、管理・運用は業者に任せるというなかで、販売会社や系列会社に任せたとしても、そこがどういう会社かを知らずに契約してしまうと、これからの運用に影響が出ないとも限りません。会社によって入居者募集が得意だが賃借人との家賃集金(家賃滞納等)やトラブル対応(退去時の敷金精算等)があまり得意ではなく、度々、賃借人との間でトラブルがあり入居退去を繰り返してしまうようであれば、オーナーの方での負担はかなりのものとなってしまいます。逆に入居者募集があまり得意ではなければ、単純に空室リスクが高くなってしまいます。管理・運用業務をしっかりと任せることができる条件としても会社が安定しており経験実績や信用があること・空室リスクを避けるため、その地域に精通していること・入居者募集に強いことなどを重視して最適な会社を選んでいただきたいと思います。

近年、敷金・礼金ゼロなど、初期費用を抑えた物件が増えており、以前よりも回転率が高くなっています。ワンルームマンションに限っては半数以上の人が4年以内に引っ越すと言われています。家賃保証がなく空室が出てしまえば基本的に1～3ヶ月ほど家賃が入ってこないことも考えられます。頻繁に入居者が変わったり、管理状態が悪かったりすると賃料も下がりやすくなるでしょう。管理・運用を任せられる会社でなければ、収入は減り、出費は増え、物件を手放そうとしても、元々、流動性が悪いものなので売りづらく、管理・運用がうまくいっていない物件は、なかなか高く売ることも難しくなってしまいます。購入前であれば、事前に検討している物件の詳細や周辺環境を調べ、その物件を任せることができる会社をリストアップしておくのも一つです。販売会社等から勧められた管理・保証会社と契約後に何かトラブルが発生してから変えようとしても、なかなか解約が難しく、手間や時間だけ掛かってしまいます。なかには会社が倒産してしまうケースもありますので、しっかりとリサーチをし、ご自身が安心して任せることができる会社を選んでいただければと思います。現在、ご契約中の会社に一つでもご不安などがありましたら一度ご相談ください。