はじめに｜“保証されたと思っていた”という相談
こんにちは。
NPO法人不動産トラブル解決センター 相談員の田中です。
相談の中でも、非常に多いのがこの言葉です。
「元本は大丈夫だと言われました。」
しかし契約書にはこう書いてある。
「本商品は元本保証ではありません。」
では、どちらが正しいのか。
そして、それは違法なのか。
今日はここを、法律と実務の両面から整理します。
営業説明に不安を感じている方は、
■NPO法人不動産トラブル解決センター
TEL 03-6823-4781
HP NPO法人不動産トラブル解決センター
LINEでもご相談可能です
👉https://line.me/ti/p/SvzGjJV0sH
■相談員 田中
Mobile 080-4607-0633
1. 金融商品取引法の原則
金融商品取引法では、
- 断定的判断の提供
- 不確実な事項についての保証的表現
は禁止されています。
▶ e-Gov｜金融商品取引法
https://laws.e-gov.go.jp/law/419AC0000000065
具体的には、
- 「絶対儲かる」
- 「損はしない」
- 「元本は保証される」
といった表現は問題になり得ます。
金融庁も、無登録業者や不適切勧誘に対して注意喚起を行っています。
▶ 金融庁｜無登録業者等に関する注意喚起
https://www.fsa.go.jp/ordinary/chuui/mutouroku.html
2. 「断定的判断の提供」とは何か？
ここが重要です。
違法になりやすいのは、
将来の不確実な利益について、確実であるかのように説明すること。
たとえば、
- 「過去一度も損していません」
- 「実質保証です」
- 「ほぼ確実に償還されます」
これらは、文脈次第で問題になります。
しかし実務では、営業はこう言います。
- 「リスクはありますが、まず大丈夫です」
- 「過去実績では問題ありません」
- 「今まで元本割れはありません」
これは“保証”とは言っていない。
ここがグレーゾーンです。
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3. 不動産クラウドファンディングの場合
不動産クラウドファンディングは、
- 不動産特定共同事業法（不特法）
- 匿名組合契約
などの仕組みを使います。
▶ 不動産特定共同事業法
https://laws.e-gov.go.jp/law/406AC0000000077
契約上はほぼ例外なく、
「元本保証ではない」
と明記されています。
つまり、
書面では保証していない。
口頭では安心感を与えている。
このズレがトラブルの源です。
4. どこからが違法になるのか？
違法性が問題になるのは、主に以下のケースです。
① 登録のない業者が保証的説明をした
② 書面内容と明らかに矛盾する説明をした
③ 録音・資料などで断定的説明が証明できる
逆に言えば、
- 録音がない
- 曖昧な言い回し
- 「保証とは言っていない」
となると、立証は簡単ではありません。
5. 相談現場でよくあるパターン
実際の相談では、
- 「保証と言われた気がする」
- 「安心してくださいと言われた」
- 「ほぼ確実と言われた」
しかし証拠がない。
営業側は、
- 「リスクは説明している」
- 「保証とは言っていない」
と主張します。
結果、法的には微妙なケースが多い。
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6. 私の見解｜問題の本質
多くの場合、違法かどうかよりも、
“保証と受け取らせる説明”
が問題です。
人は、
- 強い安心ワード
- 権威的態度
- 過去実績強調
によって「保証された」と感じます。
しかし投資は、
契約書がすべて。
ここを読まずに安心してしまうと、後から後悔します。
7. 今からできる対処
もし今、不安を感じているなら、
① 契約書の保証条項を確認
② 勧誘時の資料・メールを保存
③ 録音があれば保全
④ 事実関係を時系列で整理
早い段階ほど、選択肢は残ります。
まとめ｜違法になり得るが、立証は簡単ではない
「元本保証みたいな説明」は、
- 条件次第で違法になり得る
- しかし立証は簡単ではない
だからこそ重要なのは、
早期に整理すること。
不安を抱えたまま時間が過ぎることが、
一番リスクです。
▶ 不動産投資のトラブル全般はこちら
【2026年最新版】ワンルームマンション投資の失敗例と末路｜後悔する前に知るべき現実と5つの出口戦略
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NPO法人不動産トラブル解決センターとは｜活動内容・理念・相談体制について
団体概要
- 法人格：特定非営利活動法人（NPO法人）
- 代表者：後藤 大輔
- 所在地〒：103-0027東京都中央区日本橋二丁目1番17号 丹生ビル2階
- 電話番号：03-6823-4781
- 公式サイト：https://npo-fudousan.org/
- 主な活動分野：不動産投資・不動産取引に関するトラブル対応・情報発信
- 対象者：不動産トラブルに不安や悩みを抱える個人の方
設立目的
ＮＰＯ法人不動産トラブル解決センターは、
不動産取引・賃貸借・管理・相続・契約解除等に関する不動産トラブルに悩む個人や事業者に対し、中立的かつ実務的な助言・支援を行うことを目的として設立されました。
専門知識の不足や情報の非対称性によって生じる不安や紛争を未然に防ぎ、
また発生してしまったトラブルについても、当事者が冷静かつ適切な判断を行えるよう支援することで、安心して不動産と向き合える社会の実現に寄与することを目指しています。
沿革
2015年7月27日 団体設立
2015年8月21日 情報発信開始
2015年8月21日 相談受付開始
活動内容
当法人では、以下の活動を通じて不動産トラブルの解決・予防に取り組んでいます。
• 不動産売買・賃貸・管理・相続等に関する相談対応
• 不動産トラブルに関する情報提供・啓発活動
• トラブル解決に向けた整理・助言・方向性の提示
• 専門家（弁護士・司法書士等）との連携支援
• Web・動画等による不動産トラブル防止のための情報発信
※当法人は特定の事業者・当事者に偏らず、中立的な立場での支援を基本方針としています。
当法人の特徴
• NPO法人としての中立性・公共性
• 実務に即した現実的なアドバイス
• 初めて不動産トラブルに直面した方にも分かりやすい説明
• 一人で抱え込ませない支援体制
基本方針
不動産トラブルは、
「誰に相談すればよいか分からない」
「情報が錯綜していて判断できない」
という段階で深刻化することが少なくありません。
私たちは、問題を一緒に整理し、冷静な選択肢を提示する存在であり続けます
情報発信について
不動産トラブル解決センターでは、
公式サイトおよび各種メディアを通じて継続的に情報発信を行っています。
■公式サイト↓
NPO法人不動産トラブル解決センター
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■公式ブログ・情報発信
note公式アカウナ、ブログ、YouTube など複数の媒体を活用し、
不動産トラブルに関する基礎知識や最新情報を発信しています。
・note（不動産トラブル解決センター）： https://note.com/
・Ameba 公式ブログ：https://ameblo.jp/fudousantrouble/
・Livedoor 公式ブログ：https://fudousantrouble.livedoor.blog/
・YouTube公式チャンネル：https://youtube.com/channel/UCkvYCRTxTTZFPkkxX-Ac_Vg?si=6yesxD-Fnw6ICX0H
・はてなブログ公式ページ：https://blog.hatena.ne.jp/fudousantrouble/fudousantrouble.hatenablog.jp/
不動産トラブルでお悩みの方は、
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NPO法人 不動産トラブル解決センター（公式団体情報）
NPO法人 不動産トラブル解決センターは、
不動産投資・不動産取引に関するトラブルの予防と情報提供を目的として設立された非営利団体です。
代表理事：後藤 大輔
所在地： 東京都中央区日本橋二丁目1番17号 丹生ビル2階
設立：2015年7月
電話番号：03-6823-4781