NPO法人不動産トラブル解決センターの田中です。
今回は、意外と知られていない「不動産管理会社の変更」についてお話しします。
管理会社への不満を抱えていませんか？
「入居者が退去してもなかなか次の入居者を見つけてくれない」「修繕の対応が遅い」「毎月の報告がない」「管理費が高い気がする」——こうした管理会社への不満を持ちながら、「変えられるの？」「面倒そう」と我慢している方は少なくありません。
当センターへのご相談でも、物件自体の問題ではなく管理会社の対応の悪さが原因で収支が悪化しているケースがしばしば見受けられます。
結論から言うと、管理会社の変更は可能です。ただし、スムーズに進めるためにはいくつかの注意点があります。
※不動産投資トラブルの全体像については「不動産投資の失敗｜トラブル・詐欺の実態と対処法【2026年完全ガイド】」をご覧ください。
管理会社を変更すべき5つのサイン
1. 空室が長期間埋まらない
退去後1〜2ヶ月で次の入居者が決まるのが一般的ですが、3ヶ月以上空室が続く場合は、管理会社の募集活動に問題がある可能性があります。募集サイトへの掲載内容、写真の質、家賃設定のアドバイスなどが適切でないケースが多いです。
2. オーナーへの報告・連絡が少ない
入居者の状況、修繕の必要性、市場の家賃相場など、定期的な報告がない管理会社は要注意です。月次の収支報告すら送ってこない場合は、管理が適切に行われていない可能性があります。
3. 修繕やトラブル対応が遅い
入居者からの設備故障の連絡に対して対応が遅いと、入居者の不満が溜まり退去に繋がります。結果的に、空室リスクと原状回復費用が増えることになります。
4. 管理委託費が相場より高い
賃貸管理の委託費は、一般的に家賃の3〜5%が相場です。これを大幅に上回る場合や、管理の質に見合わない高額な手数料を取られている場合は、見直しの余地があります。
5. サブリース契約で不利な条件を押し付けられている
サブリース契約を結んでいる場合は、管理会社の変更がさらに複雑になります。家賃の減額を一方的に通告されている、解約に高額の違約金を請求されているなどの場合は、まずサブリース契約自体の見直しが必要です。詳しくは「サブリース契約の落とし穴」や「サブリース契約は解約できる？」をご参照ください。
管理会社の変更手順
ステップ1：現在の管理委託契約の内容を確認する
まず、現在の管理会社との契約書を確認しましょう。特に以下の点を把握してください。
- 契約期間：いつまでの契約か
- 解約条件：解約の申し出期限（通常1〜3ヶ月前）
- 違約金：中途解約の場合の違約金の有無
- 業務範囲：どこまでが管理業務に含まれているか
ステップ2：新しい管理会社を選定する
新しい管理会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。
- 物件のあるエリアに詳しいか（地域密着型が有利な場合が多い）
- 管理戸数と実績
- 入居者募集の方法とチャネル
- 管理委託費の水準と含まれるサービス内容
- 24時間対応の有無（入居者のトラブル対応）
- オーナーへの報告体制
できれば3社以上に見積もりを取り、サービス内容と費用を比較して選びましょう。
ステップ3：現在の管理会社に解約を通知する
契約書に定められた期限までに、書面で解約の通知を行います。電話やメールだけでなく、内容証明郵便を使うと記録が残るため安心です。
ステップ4：引継ぎを行う
旧管理会社から新管理会社への引継ぎでは、以下の書類・情報が必要です。
- 入居者との賃貸借契約書
- 入居者の連絡先・緊急連絡先
- 敷金・保証金の預かり状況
- 物件の鍵
- 修繕履歴
- 家賃の入金状況
引継ぎがスムーズにいかないケースもあるため、新旧両方の管理会社と綿密にコミュニケーションを取ることが重要です。
ステップ5：入居者に管理会社変更を通知する
管理会社が変わると、入居者にとっても家賃の振込先や連絡先が変わります。混乱を避けるため、変更の1ヶ月前までに入居者へ書面で通知しましょう。
管理会社変更時の注意点
サブリース契約の場合は要注意
サブリース契約を結んでいる場合、管理会社の変更＝サブリース契約の解約を意味します。サブリース会社は借地借家法上の「借主」として保護されるため、オーナーからの一方的な解約が難しい場合があります。この点については専門家への相談を強くお勧めします。
引継ぎ期間中の空白に注意
旧管理会社の契約終了から新管理会社の業務開始まで空白期間ができると、入居者の対応や家賃の回収に支障が出ます。引継ぎ日を明確に設定し、空白期間をゼロにするようにスケジュールを調整しましょう。
管理会社を変えても解決しない問題もある
管理会社の変更で改善できるのは、あくまで管理の質に起因する問題です。物件そのものの立地や競争力に問題がある場合は、管理会社を変えても根本的な解決にはなりません。物件自体を手放すべきかどうかの判断については「不動産投資をやめたい人が今すぐ取るべき5つの行動」を参考にしてください。
まとめ：管理会社は「パートナー」として選ぶ
不動産投資の成功は、物件選びだけで決まるものではありません。日々の管理を任せる管理会社の質が、長期的な収益に大きな影響を与えます。
今の管理会社に不満を感じているなら、「変えられないもの」と諦めず、積極的に見直しを検討してください。管理会社を変えるだけで、空室率が改善し、収支が好転するケースは実際にあります。
管理会社とのトラブルや、サブリース契約が絡む複雑なケースは、専門家に相談することで最適な解決策が見つかることが多いです。
管理会社の対応にお悩みの方へ
NPO法人不動産トラブル解決センターでは、不動産管理会社との トラブルや変更に関するお悩みについて無料でご相談をお受けしています。「管理会社を変えたいが手順がわからない」「サブリース契約が絡んで複雑」など、おひとりで抱え込まず、まずはお気軽にご相談ください。