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マンション投資の相談をする前に、3つの真実を知っておいてください。これを知っているかどうかで、相談の質も解決のスピードも変わります。
真実①：あなたの「節税効果」は持ち出しをカバーしていない
ワンルームマンション1戸の節税効果は年間8〜12万円程度。毎月2万円の持ち出しがあれば年間24万円の赤字。節税で取り返せている金額は、持ち出しの半分以下です。
さらに、売却時には減価償却の「取り戻し課税」があります。節税した分は売却時に返すことになるため、長期的に見ると節税効果はほぼゼロです。
相談時には「節税で○万円戻ってきているから実質負担は少ない」と話す方がいますが、売却時の税金を加味した正確な計算を一緒にやりましょう。
→ 「節税は本当にできる？」参照
真実②：「もう少し待てば良くなる」ことは基本的にない
物件の資産価値は築年数とともに下がります。家賃も下がります。金利は上昇傾向です。修繕費は増えます。時間が経つほど、状況は悪化するのが不動産投資の構造です。
「もう少し待とう」と思っている間に：
- 持ち出しが毎月積み上がる
- 物件価格がさらに下がる
- オーバーローンの差額が広がる
- 法的対応の期限が近づく
「待つ」のは無料ではありません。毎月コストがかかっています。
真実③：相談先を間違えると問題が悪化する
マンション投資の相談で最も多い失敗は、利害関係のある相手に相談してしまうことです。
- 営業マンに相談 → 「もう少し頑張りましょう」（引き止め）
- 不動産会社に相談 → 「買い替えましょう」（別の物件を売りたい）
- 管理会社に相談 → 「このまま続けましょう」（管理委託費を失いたくない）
中立的な立場のNPO法人に相談するのが最も安全です。売ることも買うこともせず、あなたの利益だけを考えたアドバイスが可能です。
この3つを知った上で相談すると何が変わるか
- 「節税で取り返せている」という誤解が解け、正確な損失額が見える
- 「もう少し待とう」から「今動くべき」に意識が変わる
- NPO法人に相談すれば中立的なアドバイスが得られると安心できる
→ 「マンション投資の相談で聞かれること」をご覧ください。
→ 「マンション相談はNPO法人が最適」もあわせてご覧ください。
→ 「不動産の相談【完全ガイド】」も参考にしてください。