NPO法人不動産トラブル解決センターでは、不動産投資のお悩みについて無料でご相談をお受けしています。まずはお気軽にご連絡ください。
▶ 無料相談はこちらNPO法人不動産トラブル解決センターの田中です。
当センターに相談に来られる方のほぼ全員が「これを知っていれば契約しなかった」と話されます。不動産トラブルの大半は、契約前に7つの項目を確認するだけで防げます。
確認①：営業マンの説明を自分で検証したか
営業マンのシミュレーションは「最も楽観的なケース」です。空室率0%、家賃下落なし、金利変動なし——この非現実的な前提で作られた数字を信じてはいけません。
自分で以下を計算してください。空室率10%・家賃下落年1%・金利+1%・修繕費年10万円を織り込んでもキャッシュフローがプラスか。マイナスなら、その取引は見送りです。
→ 「実質利回りの計算方法」参照
確認②：即決を求められていないか
「今日限り」「残り1戸」「他のお客様が検討中」——これらは全て、冷静な判断をさせないためのテクニックです。本当に良い物件なら、1週間待っても売れ残りません。
鉄則：どんな話でも最低1週間は持ち帰る。「今日限り」と言われたら断る。
確認③：利害関係のない第三者に相談したか
営業マンの話だけで判断した人の失敗率は極めて高い。物件を売りたいバイアスがない人——NPO法人、家族、不動産に詳しい友人——の意見を必ず聞いてください。
→ 「NPO法人が最適な理由」参照
確認④：サブリース契約の減額条項を理解しているか
「家賃保証」は「永久に同額保証」ではありません。サブリース会社は法的に賃料減額を請求する権利を持っています。契約書の減額条項・解約条項・違約金条項を必ず確認してください。
→ 「サブリースの落とし穴」参照
確認⑤：出口戦略を決めているか
「何年後にいくらで売るか」を購入前に決めていない投資の成功率はゼロに等しい。出口から逆算して購入価格が適正かを判断してください。
確認⑥：フルローンではないか
自己資金ゼロの投資は最もリスクが高い買い方です。購入直後からオーバーローン状態になり、売りたくても売れないリスクが極めて高い。自己資金20%以上が最低ラインです。
確認⑦：最悪のシナリオで耐えられるか
空室3ヶ月・家賃2万円下落・金利+1%・給湯器交換15万円——全てが同時に起きた場合でも生活を維持できるか。これに「はい」と答えられないなら、その投資は身の丈を超えています。
→ 「契約前チェックシート20項目」をご覧ください。
→ 「買ってはいけない物件5選」もあわせてご覧ください。
この7項目を確認せずに契約した人の末路
当センターの相談者にこの7項目を確認してもらうと、平均で5〜6項目が「確認していなかった」と回答します。つまり、7項目のうち1〜2項目しか確認していない状態で数千万円の契約をしたことになります。
→ 「失敗した人のリアルな末路」をご覧ください。
まとめ：不動産トラブルは「防げる」
不動産トラブルの大半は「知っていれば防げた」トラブルです。この7項目を契約前に確認するだけで、トラブルに巻き込まれるリスクは劇的に下がります。
すでに契約してしまった方は、今からでもこの7項目で自己診断してください。問題が見つかった場合は、早めに専門家に相談することで損失を最小化できます。