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今回は、不動産投資の契約前に必ず確認すべき20項目のチェックシートをお届けします。当センターの相談実績から「これを確認していれば防げた」というポイントを全て盛り込みました。ブックマーク保存して、契約前に必ず見返してください。
※不動産投資の失敗パターンの全体像は「不動産投資の失敗パターン全12選【2026年完全ガイド】」をご覧ください。
使い方：ひとつでも「いいえ」があれば、契約を見送る
20項目すべてに「はい」と答えられることが、契約の最低条件です。ひとつでも「いいえ」がある場合は、その物件の購入は見送ってください。
【収支・利回り】5項目
□ 1. 実質利回りを自分で計算したか？
営業マンが提示する「表面利回り」ではなく、管理費・修繕積立金・管理委託費・固定資産税・空室損失を差し引いた実質利回りを自分で計算しましたか？→ 「実質利回りの計算方法」参照
□ 2. 空室率5〜10%を織り込んだシミュレーションをしたか？
空室率0%で計算していませんか？退去から次の入居まで1〜3ヶ月かかるのが一般的です。
□ 3. 家賃下落年1%を織り込んだシミュレーションをしたか？
今の家賃が10年後も同額である保証はありません。築年数とともに家賃は下落します。
□ 4. 金利が1〜2%上昇した場合の返済額を確認したか？
変動金利の場合、金利上昇で返済額が増加します。最悪のケースでも返済可能か確認。
□ 5. 上記すべてを織り込んでもキャッシュフローがプラスか？
空室率10%・家賃下落年1%・金利+1%——この条件でもプラスなら投資として検討可能。マイナスなら見送り。
【物件】5項目
□ 6. 物件を自分の目で実際に見たか？
写真や営業資料だけで判断していませんか？現地を見ずに契約するのは危険です。
□ 7. 最寄り駅から徒歩7分以内か？
ワンルームの入居者は駅近を最重視します。徒歩10分超の物件は空室リスクが高い。
□ 8. 周辺の競合物件の家賃相場を調べたか？
SUUMO・HOME’S等で同エリア・同条件の物件の家賃を確認。営業マンが提示する家賃が相場と乖離していないか。
□ 9. 修繕積立金の残高と長期修繕計画を確認したか？
管理組合の修繕積立金残高が十分か。大規模修繕の計画はあるか。一時金の可能性はないか。
□ 10. 主要設備（給湯器・エアコン・水回り）の交換時期を確認したか？
中古物件の場合、設備の残り寿命が短いと購入後すぐに交換費用が発生します。
【資金・ローン】5項目
□ 11. 自己資金を物件価格の20%以上用意できるか？
フルローンは最もリスクが高い買い方。自己資金を入れることでキャッシュフローに余裕が生まれ、オーバーローンリスクも軽減。
□ 12. 毎月の持ち出しが発生しても生活に支障がないか？
最悪のシナリオで毎月3〜5万円の持ち出しが発生しても、生活費・貯蓄に影響がないか。
□ 13. 突発的な支出（設備交換・修繕等）に対応できる余裕資金があるか？
給湯器交換15万円、エアコン交換10万円、原状回復20万円——こうした突発支出に対応できる貯蓄があるか。
□ 14. ローンの金利タイプ（変動/固定）のリスクを理解しているか？
変動金利は金利上昇リスクがある。固定金利は金利が高いが安定。それぞれのメリット・デメリットを理解。
□ 15. 他に大きなローン（住宅ローン等）を抱えていないか？
総借入額が年収の6〜8倍を超えると、返済が困難になるリスクが高まります。
【判断プロセス】5項目
□ 16. 営業マン以外の第三者に相談したか？
家族、友人、NPO法人など、物件を売る立場にない人の意見を必ず聞く。→ 「失敗しない人は何が違う？」参照
□ 17. 最低1週間は検討時間を取ったか？
「今日限り」「残り1戸」で即決していないか。冷却期間は必ず設ける。→ 「うまい話チェック」参照
□ 18. 出口戦略（いつ・いくらで売却するか）を決めているか？
「○年後に○万円以上で売れなければ損切りする」というルールを持っているか。
□ 19. 契約書の内容を隅々まで読んだか？
サブリース契約の場合、減額条項・解約条項・違約金の条件を特に確認。
□ 20. 「最悪のシナリオ」でも耐えられるか？
空室が続く、家賃が下がる、金利が上がる、修繕費が発生する、売却損が出る——すべてが重なった場合でも、生活を維持できるか。
チェック結果の判断基準
- 20項目すべて「はい」：投資として検討する余地あり（それでも慎重に）
- 1〜3項目「いいえ」：その項目を解決するまで契約を見送る
- 4項目以上「いいえ」：その物件は購入すべきではない
当センターの相談者に同じチェックシートで自己診断してもらうと、平均で8〜12項目が「いいえ」です。つまり、購入時にこのチェックをしていれば、ほとんどの方が購入を見送っていたはずです。
まとめ：このチェックシートを「お守り」にしてください
不動産投資の失敗を防ぐ最も簡単な方法は、契約前にこの20項目を確認することです。
営業マンの話がどんなに魅力的に聞こえても、この20項目をクリアできない物件は買わない。これだけで失敗確率は劇的に下がります。
このページをブックマークするか、スクリーンショットを保存して、契約の場にスマホで持っていってください。
→ 買ってはいけない物件の特徴は「こんな物件は買ってはいけない」をご覧ください。
→ クーリングオフの条件は「クーリングオフの条件・期限・やり方」をご覧ください。
契約前のセカンドオピニオンを受け付けています
NPO法人不動産トラブル解決センターでは、契約前のご相談も無料でお受けしています。「このチェックシートの項目がクリアできているか確認してほしい」「営業マンの話が正しいか検証してほしい」など、契約前にお気軽にご相談ください。