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今回は、不動産投資を勧められている方に向けて、営業マンが絶対に教えてくれない5つの事実をお伝えします。この記事を読んでから判断しても遅くありません。
営業マンは「売るプロ」であり「投資のプロ」ではない
まず大前提として理解しておいてほしいことがあります。不動産投資の営業マンは「物件を売るプロ」であり、「投資で利益を出すプロ」ではありません。
営業マンのゴールは「契約を取ること」です。あなたの投資が成功するかどうかは、営業マンの報酬には一切影響しません。1件契約すれば数十万〜数百万円のインセンティブが入る。だから、多少強引でも契約を取りに来るのです。
その上で、営業マンが「言わない」5つの事実を見ていきましょう。
※不動産投資トラブルの全体像については「不動産投資の失敗パターン全12選【2026年完全ガイド】」をご覧ください。
事実①：新築ワンルームは買った瞬間に価値が下がる
新築マンションの価格には、デベロッパーの利益（15〜30%）が上乗せされています。つまり、3,000万円で買った物件の実際の資産価値は購入直後に2,100〜2,550万円まで下がります。
営業マンは「資産として残ります」と言いますが、買った瞬間に数百万円の含み損を抱えることは絶対に言いません。
事実②：「家賃保証」は永久保証ではない
「サブリースで家賃保証があるから安心」と言われますが、保証額は数年ごとに見直され、減額されるのが一般的です。
借地借家法第32条により、サブリース会社は賃料の減額を請求できます。「30年家賃保証」の意味は「30年間同じ金額が保証される」ではなく、「30年間サブリース契約が続く（ただし金額は変わる可能性がある）」です。
この説明を購入時に受けている人は、当センターの相談者の中ではほとんどいません。
事実③：シミュレーションの前提が甘すぎる
営業マンが見せる収支シミュレーションには、以下のコストが含まれていないことがほとんどです。
- 空室率（0%で計算されている）
- 家賃の下落（30年間同額の前提）
- 設備交換費（給湯器・エアコン等）
- 大規模修繕の一時金
- 修繕積立金の値上がり
- 金利上昇リスク
これらを現実的な数字で計算し直すと、「利回り5%」が「実質マイナス」に変わるケースが大半です。営業マンはこの「現実的なシミュレーション」を絶対に見せません。
事実④：「節税効果」は持ち出しより小さい
「節税になるから赤字でも大丈夫」は最も多い営業トークですが、ワンルーム1戸の節税効果は年間8〜12万円程度です。毎月2万円の持ち出しがあれば年間24万円の赤字。節税で取り戻せる額の倍以上を失っています。
さらに、売却時には減価償却で減った分だけ譲渡所得が増え、課税されます。保有中に節税した分は、売却時にまとめて取り返される構造です。
事実⑤：営業マン自身は投資用マンションを買っていない
当センターの相談者に「営業マンに『あなた自身はこの物件を持っていますか？』と聞きましたか？」と質問すると、聞いた方の多くが「持っていないと言われた」または「はぐらかされた」と回答しています。
自分が良い投資だと思っていないものを、他人に売っている——これが現実です。「あなたにとって良い投資」ではなく「自分にとって良い商売」だから売っているのです。
勧められたときの正しい対応
① 「検討します」と言って持ち帰る
その場で絶対に決めない。「今日決めないと」と言われたら、それは断るべきサインです。
② 営業資料を持ち帰り、自分で検証する
表面利回りではなく実質利回りを計算。空室率・家賃下落・修繕費を織り込む。
③ 利害関係のない第三者に相談する
営業マンでも、営業マンが紹介する「お客様の声」でもない、完全に中立な立場の専門家に相談してください。
→ 「「うまい話」に騙されないための5つのチェックポイント」もあわせてご覧ください。
→ 不動産投資をやめるべき理由は「「やめとけ」と言われる本当の理由」をご覧ください。
→ 営業電話の断り方は「営業電話がしつこい！正しい断り方」をご覧ください。
すでに勧められて契約してしまった方へ
契約後でも、状況によってはクーリングオフや消費者契約法に基づく取消しが可能な場合があります。「もう遅い」と諦めず、できるだけ早く専門家に相談してください。
→ 「クーリングオフの条件・やり方」をご覧ください。
→ 「不動産投資詐欺の手口8選」も参考にしてください。
まとめ：営業マンの「言わないこと」を知るだけで、判断が変わる
不動産投資の営業は、メリットは大きく、デメリットは小さく（または黙って）伝えるのが常套手段です。
この記事で紹介した5つの事実を知った上で、それでも投資として成立すると判断できるなら、検討する価値はあるかもしれません。しかし、これらの事実を知らずに契約するのは、目隠しで崖に向かって歩くようなものです。
勧められている今が、最も冷静に判断できるタイミングです。契約する前に、まず相談してください。
不動産投資を勧められている方へ
NPO法人不動産トラブル解決センターでは、契約前のセカンドオピニオンを無料でお受けしています。「この話は本当に大丈夫か」「営業マンの説明に不安がある」など、契約前にお気軽にご相談ください。