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マンション投資を始めると、さまざまなトラブルに直面する可能性があります。今回はマンショントラブルの主な種類と、それぞれの対処法をまとめます。
トラブル①：サブリース契約のトラブル
よくある問題
- 保証家賃を一方的に減額された
- 解約を申し出たら高額の違約金を請求された
- 「30年保証」が「30年間同額」ではないことを購入後に知った
- 入居者の詳細情報がオーナーに開示されない
対処法
サブリース会社の減額通告は「請求」であり、オーナーが同意しなければ自動的に減額されるわけではありません。ただし、借地借家法第32条により賃料減額請求権は法的に認められているため、交渉が必要です。契約時に減額リスクの説明がなかった場合は、不利益事実の不告知として法的に争える可能性があります。
→ 「サブリース契約の落とし穴」をご覧ください。
→ 「サブリース契約は解約できる？」もあわせてご確認ください。
トラブル②：空室の長期化
よくある問題
- 退去後3ヶ月以上入居者が決まらない
- 管理会社が積極的に募集活動をしていない
- 家賃を下げても入居者が見つからない
対処法
まず管理会社の募集活動を確認してください。SUUMOやHOME’Sに物件が掲載されているか、写真は魅力的か、家賃設定は周辺相場に合っているか。管理会社に問題がある場合は変更を検討してください。管理会社の変更は契約解除通知1〜3ヶ月前で可能です。
→ 「管理会社の変更方法」をご覧ください。
トラブル③：修繕費・設備交換の突発的な出費
よくある問題
- 給湯器が壊れて交換費用15万円を請求された
- エアコンの交換に10万円かかった
- 退去時の原状回復費用が予想以上に高額だった
- 大規模修繕の一時金として50万円を請求された
対処法
設備の交換時期を事前に把握しておくことが重要です。給湯器は10〜15年、エアコンは10年が交換の目安。年間10〜20万円の修繕積立を自分で確保しておくべきです。大規模修繕については、管理組合の長期修繕計画と修繕積立金の残高を定期的に確認してください。
→ 「中古ワンルーム投資の見えないコスト」をご覧ください。
トラブル④：管理会社の対応不良
よくある問題
- 入居者からのクレーム対応が遅い
- 月次報告がなく物件の状況がわからない
- 管理委託費が相場より高い
- 空室対策の提案がない
対処法
管理会社は「一度決めたら変えられない」ものではありません。複数社から見積もりを取って比較し、対応品質が良い会社に変更してください。管理会社を変えるだけで空室率が改善したケースは多くあります。
トラブル⑤：金利上昇による返済負担の増加
よくある問題
- 変動金利の上昇で毎月の返済額が増加した
- ギリギリだった収支が赤字に転落した
- 固定金利への借り換えを検討したいが審査が通らない
対処法
まず現在の金利から+0.5%、+1.0%のシミュレーションを行い、耐えられるか確認。耐えられない場合は、早めに売却を検討する方が損失を最小化できます。固定金利への借り換えは、物件のLTV（ローン残高÷物件価格）が高いと審査が通りにくくなります。
→ 「金利上昇リスク」をご覧ください。
トラブル⑥：営業時の説明と実態の相違
よくある問題
- 「絶対に損しない」と言われたが赤字が続いている
- 「家賃保証で安心」と言われたが減額された
- 「節税になる」と言われたが節税額より持ち出しの方が大きい
- シミュレーションの前提が非現実的だった
対処法
営業時の説明に不実の告知（事実と異なる説明）や断定的判断の提供（「絶対」「確実」）があった場合、消費者契約法に基づく契約取消しが可能です。契約時のメール・LINE・録音・パンフレットなどの証拠を保全してください。
→ 「契約取消し・損害賠償の進め方」をご覧ください。
トラブルが起きたらまず相談
マンション投資のトラブルは、早期に対処するほど損失を小さくできます。「もう少し様子を見よう」と放置するほど、選択肢が狭まり、損失が拡大します。
トラブルの種類がわからない、何をすべきかわからないという方は、まず当センターにご相談ください。状況を整理し、最適な対処法を一緒に考えます。
→ 「マンション投資のトラブル相談｜よくある5つの悩み」もあわせてご覧ください。