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「不動産トラブルは自分には関係ない」——今は順調に見えていても、投資家の約3人に1人がトラブルを経験しています。今回は、なぜ「自分は大丈夫」と思っている人ほど危険なのかを解説します。
データ：不動産トラブルの発生率
- 不動産投資で「失敗した経験がある」と回答した割合：約40%（健美家調査）
- 「後悔している」と回答した割合（当センター相談者）：約95%
- 「やめたい」と回答した割合（当センター相談者）：約85%
調査の回答者は「不動産投資を継続している人」が中心です。すでにやめた人（＝失敗して撤退した人）は含まれていないため、実際の失敗率はこれよりも高いと考えられます。
「自分は大丈夫」と思う人の5つの特徴
特徴①：営業マンの話を信じている
「信頼できる営業マンだから大丈夫」——しかし、営業マンのゴールはあなたの成功ではなく、契約の成立です。利害が一致していない相手の言葉を「信頼」の根拠にするのは危険。
特徴②：収支を正確に把握していない
「なんとなくプラスだと思う」「節税で取り返せている」——正確に計算すると赤字だったケースが当センターの相談の大半です。
特徴③：出口戦略を考えていない
「いつか売ればいい」と漠然と考えているが、いくらで売れるか・オーバーローンかどうかを確認していない。
特徴④：金利上昇リスクを織り込んでいない
変動金利で「今の金利が続く」前提で収支を考えている。金利+0.5%で赤字に転落する可能性を検討していない。
特徴⑤：サブリース契約の中身を読んでいない
「家賃保証があるから安心」と思っているが、減額条項を読んでいない。いつでも減額請求できることを知らない。
トラブルは「突然」ではなく「徐々に」起きる
不動産トラブルは、ある日突然起きるものではありません。小さな兆候が積み重なって、気づいたときには深刻化しています。
- 家賃が少しずつ下がる
- 持ち出しが少しずつ増える
- 金利が少しずつ上がる
- 空室期間が少しずつ長くなる
- 気づいたら「やめたいけどやめられない」状態に
今「大丈夫」に見えていても、2〜3年後には状況が変わっている可能性が高いです。
「大丈夫」なうちにやるべき3つのこと
①収支を正確に計算する
表面利回りではなく、実質利回りを計算。空室率10%、家賃下落年1%、修繕費年10万円を織り込む。
②金利上昇シミュレーションをする
金利+0.5%、+1.0%で月々の返済額がいくら増えるか計算。耐えられるか確認。
③出口戦略を確認する
今売ったらいくらで売れるか（SUUMOで同マンションを検索）。オーバーローンかどうか。5年後・10年後の推定価格。
この3つを確認して「やっぱり大丈夫」ならそれでいい。しかし「大丈夫じゃなかった」と気づいたら、その瞬間に相談してください。
→ 「実質利回りの計算方法」参照
→ 「金利上昇リスク」参照
→ 「不動産トラブル完全ガイド」参照
まとめ：「自分は大丈夫」が最も危険
投資家の3人に1人がトラブルを経験している。「自分は大丈夫」と思っている方の中にも、正確に計算すればすでにトラブルの初期段階にいる方が相当数います。
大丈夫かどうかは、感覚ではなく数字で判断してください。そして、数字で「大丈夫じゃない」と気づいたら、早めに相談してください。