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不動産投資の営業では、メリットばかりが強調されます。今回は営業マンが説明しない（したがらない）デメリットとリスクを10項目で網羅します。投資を検討中の方は、この記事を読んでから判断してください。
デメリット①：流動性が極めて低い
株式なら数秒で売却できますが、不動産は売却に3〜6ヶ月かかります。「やめたい」と思っても、すぐにはやめられません。オーバーローンなら売ること自体ができない場合もあります。
→ 「オーバーローンの対処法」参照
デメリット②：借金を前提とした投資である
不動産投資は多くの場合、数千万円のローンを組んで始めます。株式投資やつみたてNISAは余剰資金の範囲で行えますが、不動産投資は失敗した場合のダメージが桁違いです。
デメリット③：空室リスク
入居者が退去すれば家賃収入はゼロになりますが、ローン返済は続きます。営業マンのシミュレーションでは空室率0%で計算されていることがほとんどですが、現実には年間1〜2ヶ月の空室は珍しくありません。
デメリット④：家賃下落リスク
新築時の家賃が永続する保証はありません。築年数とともに家賃は下落し、10年で10〜15%、20年で20〜30%下がるのが一般的です。営業マンのシミュレーションには反映されていません。
デメリット⑤：金利上昇リスク
変動金利でローンを組んだ場合、金利が上がれば返済額が増加します。2026年現在、日銀の金融政策転換により変動金利は上昇傾向です。
→ 「金利上昇リスク」をご覧ください。
デメリット⑥：修繕費・設備交換費
給湯器の交換（約15万円）、エアコン交換（約10万円）、原状回復（約20万円）、大規模修繕の一時金（数十万〜100万円超）——営業マンのシミュレーションに含まれていないコストが次々と発生します。
デメリット⑦：管理の手間
「不労所得」と言われますが、実際には入居者対応、空室対策、確定申告、管理会社との連絡、修繕の判断など多くの手間がかかります。
→ 「不労所得の嘘」をご覧ください。
デメリット⑧：新築プレミアムの消滅
新築マンションの価格にはデベロッパーの利益15〜30%が上乗せされています。購入した瞬間に資産価値が大幅に下がります。中古市場に出した途端、新築時の価格では売れません。
デメリット⑨：節税効果の限界
ワンルーム1戸の節税効果は年間8〜12万円程度。毎月の持ち出しが2万円なら年間24万円の赤字で、節税分を差し引いても年間12〜16万円のマイナス。さらに売却時には減価償却の取り戻し課税もあります。
→ 「節税は本当にできる？」をご覧ください。
デメリット⑩：精神的ストレス
数千万円の借金、毎月の赤字、将来への不安——これらのストレスは日常生活にも影響します。当センターには投資のストレスで眠れなくなった方、家族関係が悪化した方が多く相談に来られます。
→ 「ストレスで眠れない」をご覧ください。
デメリットを知った上で判断してほしい
不動産投資にメリットがないとは言いません。しかし、メリットだけを聞いて判断するのは危険です。
営業マンはメリットを大きく、デメリットを小さく（あるいは黙って）伝えます。この記事の10のデメリットを全て知った上で、それでも投資として成立すると判断できるなら、検討してください。
→ 「営業マンが言わない5つの事実」をご覧ください。
→ 「「やめとけ」と言われる本当の理由」もあわせてご覧ください。
→ 他の投資との比較は「投資商品との比較で見る現実」をご覧ください。
デメリットを知った上で相談したい方へ
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